Cum să te protejezi de pierderea banilor la încheierea unui contract de vânzare pe piața din țară?
În vremurile noastre incerte, cumpărarea unei cabane în afara limitelor orașului poate fi destul de diferită de ceea ce a fost inițial intenționat. În loc de o casă de țară confortabilă, cumpărătorul unei cabane riscă să cumpere o casă neterminată fără comunicații sau chiar să nu primească nimic. Cum să eviți astfel de riscuri și să nu devii victima vânzătorilor fără scrupule? Citiți instrucțiunile de la participanții celui de-al 2-lea Club de discuții juridice al Clubului Editorilor Media Pieței Imobiliare.
CULEGERE DE INFORMAȚII
Situația actuală este de așa natură încât structurile statului sunt mult mai puțin preocupate de reglementarea pieței imobiliare suburbane decât pe cea urbană. Această stare de fapt este legată de faptul că, cel mai adesea, un apartament din oraș este singura locuință a unei familii, iar o cabană de țară este considerată ceva ca un exces plăcut, dar nu necesar. În consecință, cea mai mare parte a riscurilor la cumpărarea de imobile în afara orașului revine direct cumpărătorului.
Armen Markosyan, vicedirectorul general pentru investiții al Best-Novobudovy, observă că din 2009, investitorii s-au grăbit să cumpere „garduri” ieftine - mai ales în satele fără contract. Au smuls cu abnegație parcele, dar, în același timp, nu au studiat documentația și nu s-au adâncit în nuanțele proiectelor. Desigur, mai târziu unii dintre astfel de cumpărători au fost „pedepsiți cu o rublă”.
Nataliya Shatalina, directorul general adjunct pentru probleme juridice al companiei Miel-Novobudovy, reamintește că viitorul mutator ar trebui să găsească și să analizeze cantitatea maximă de informații. Mai mult, aceste informații ar trebui să se refere nu numai la procesul de cumpărare a unei cabane și la procedura de încheiere a unui contract, ci și la activitățile antreprenorului. Este necesar să găsiți un antreprenor în registrul de stat al persoanelor juridice, verificați-lînregistrarea la organele fiscale. De asemenea, este necesar să se afle dacă parcela selectată este disponibilă pentru înregistrarea cadastrală. Puteți încerca să faceți toate acestea singur, dar este mai bine să solicitați ajutor de la un avocat independent.
VERIFICAREA PROFESIONALĂ A CONTRACTULUI
Experții sfătuiesc să nu fie zgârcit și să angajeze ajutorul specialiștilor specializați care sunt capabili să „prindă” cu precizie toate golurile din contract. Specialistul invitat trebuie să aibă o bună înțelegere a unor termeni profesionali care nu sunt întotdeauna clari pentru un neprofesionist - de exemplu, „putere alocată”, „punct de inserție”, „conductă de gaz de înaltă (joasă) presiune”, „zonă de protecție”, etc. Poate fi, de asemenea, uneori necesar să desenați o diagramă a comunicațiilor, astfel încât să fie mai ușor de înțeles care secțiune este de fapt exclusă din contract.
CALCULUL COSTURILOR
Apoi, trebuie să determinați ce componente reprezintă costul achiziției viitoare. Nadiya Khazova, directorul general al companiei Sadiba, avertizează: dacă vi se oferă un teren cu contract la un preț mai mic decât obiectele similare de pe piață, nu faceți un chilipir, ci gândiți-vă la ce v-ar face dintr-o dată atât de norocos ? Volodymyr Yakhontov, managing partner al Miel, explică că principala problemă pe care trebuie să o asume dezvoltatorul este stabilirea comunicațiilor și conectarea la rețele centralizate, care poate costa până la 50% din prețul parcelei. În plus, dezvoltatorul suportă costuri suplimentare sub formă de taxe atunci când cumpără drepturi de acces la rețele atunci când vinde aceste drepturi viitorului proprietar al parcelei.
Pentru a vă conecta la rețele, trebuie să creați un proiect de casă, să faceți calcule pentru alimentarea cu energie electrică, apă și gaz - și prețurile pentru toată această „mușcătură”. În consecință, dezvoltatorul nu este interesat să vândă pur și simplu terenul cu comunicații, dar este mai profitabil să construiți un sat de cabane pe el.
Dacă dezvoltatorul se oferăa vinde un teren cu comunicații conectate și fără casă, asta înseamnă unul din două lucruri: fie are o schemă financiară analfabetă și are nevoie de bani, fie poate oferi maxim 5 kW per casă, iar proprietarul terenului va avea să achiziționeze singur alte capacități necesare.
Trebuie amintit că dezvoltatorii fără scrupule încearcă adesea să economisească pe canalizările de furtună, care trebuie echipate în satele de cabane. Pe viitor, toate neajunsurile legate de comunicații cad pe umerii cumpărătorului.
Dezvoltatorul nu vrea să cheltuiască pe rețele cu drepturi depline și oferă „un pic din tot”: parțial canalizare, parțial electricitate, parțial alimentare cu apă - de exemplu, forarea unei fântâni arteziene. Astfel de activități duc la faptul că în unele sate suburbane de cabane practic nu există apă.
Experții avertizează: dacă cumpărați o cabană cu rețele „parțiale”, atunci nu veți avea niciodată alimentare normală cu apă și electricitate, nici drenaj pluvial de înaltă calitate, nici canalizare completă.
Potrivit lui Volodymyr Yakhontov, costul unui hectar de teren în suburbiile Moscovei nu poate fi mai mic de 3.000 de dolari - acesta este prețul minim pentru stabilirea comunicațiilor. Și construcția unei case de țară într-un sat de lângă Moscova nu poate fi mai ieftină de 500 de dolari pe metru pătrat. În plus, este necesar să se țină cont de marja dezvoltatorului, care este o medie de 10% din prețul total al obiectului.
STRUCTURA ACORDULUI
Din motive de securitate, cumpărătorul este sfătuit să prefere un dezvoltator care oferă aceeași structură de tranzacție tuturor cumpărătorilor. Oleksandr Kyrylovychev, CEO al Gazprombank-Invest, explică că, dacă dezvoltatorul oferă tuturor clienților să încheie acorduri standard pentru achiziționarea unui teren și a unei case situate pe acesta (potrivit pentru locuit, cucomunicații), atunci în acest caz puteți conta pe integritatea ofertei.
Dar dacă cumpărătorilor li se oferă posibilitatea de a alege: să cumpere doar un teren sau un teren cu comunicații și o casă, sau un teren cu o casă, dar fără comunicații - există motive de gândire. În acest caz, este posibilă următoarea situație: jumătate dintre cumpărătorii satului de cabane refuză comunicațiile centralizate în favoarea dispozitivelor autonome (butile de gaz, puțuri individuale, fosa septică proprie). Amintiți-vă că opțiunea descrisă nu va duce la o reducere de două ori a costului rețelelor de utilități - prețul instalării și conexiunii acestora pentru dezvoltator va scădea nesemnificativ, dar, în același timp, dezvoltatorul va cheltui jumătate din mai mulți bani pe reţea.
Cu o astfel de structură variabilă a tranzacțiilor, cumpărătorul nu va avea posibilitatea de a calcula în avans câți bani va trebui să plătească personal pentru instalarea comunicațiilor și ce cheltuieli vor duce la visul său de o cabană la țară.
În plus, termenul de realizare a acestui proiect „de vis” va depinde doar de timpul în care dezvoltatorul va putea încasa bani de la clienți, suficienți pentru stabilirea de comunicări.
Este și mai riscant să fiți de acord cu semnarea acordului, care va fi împărțit în etape separate: achiziție de teren, construirea unei cabane, stabilirea comunicațiilor, conectarea la rețelele de inginerie. Riscul în acest caz este legat de faptul că responsabilitatea pentru toate lucrările enumerate va fi suportată de persoane care de fapt nu au legătură între ele.
GARANȚII CONSTRUCTORULUI
Răspunderea dezvoltatorului poate fi prevăzută nu numai sub formă de amenzi și penalități, ci și sub forma dreptului clientului de a rezilia contractul în stadiul de neîndeplinire a termenilor acestuia. De exemplu, pe piața imobiliară rezidențială de lux, cumpărătorul primește garanții de la dezvoltator, precum și garanții bancare sau un garant de la un terț (de exemplu, un acționar al dezvoltatorului).
VERIFICAREA PASAPORTULUI CADASTRAL
Înainte de a încheia acordul, cumpărătorul este sfătuit să verifice cu atenție pașaportul cadastral al parcelei pentru restricțiile de utilizare a acestui teren. Oleksandr Kyrylovychev îi sfătuiește pe viitorii proprietari să solicite dezvoltatorului să prezinte pașaportul cadastral al parcelei pentru a se asigura că terenul nu este inclus în zona de protecție a conductei de gaz, zona de protecție sanitară a surselor de apă potabilă etc., chiar înainte de semnare. acordul.
DACĂ CONSTRUCTORUL ÎNCĂ „ARUNGE”
1. Mergi la tribunal.În cazul în care cumpărătorul a încheiat totuși un acord, împărțit în componente separate (așa cum este descris mai sus și cu diferiți contractori, în urma căruia a primit o casă fără comunicări), atunci când a solicitat instanța, este este necesar să se atragă atenția autorităților judiciare asupra faptului că în mai multe acorduri aparent fără legătură apare de fapt un singur beneficiar.Această persoană este dezvoltatorul, în biroul căruia s-au purtat negocierile asupra condițiilor contractului, s-au plătit bani, diverse documente. au fost semnate etc. Dacă cumpărătorul înșelat al cabanei reușește să demonstreze acest lucru, șansele sale de a atrage o persoană fără scrupule vor crește semnificativdezvoltator la responsabilitate materială.
În plus, nimeni nu a depășit poziția Curții Supreme cu privire la faptul că consumatorul are dreptul de a nu avea cunoștințe speciale despre produsul pe care îl cumpără. Prin urmare, argumentele dezvoltatorului conform cărora clientul a acceptat în mod voluntar să divizeze tranzacția și să încheie trei contracte separate (dintre care două au fost efectiv executate - parcela a fost transferată, casa aproape finalizată) pot fi respinse de instanță pe baza faptului că tranzacția. în condițiile specificate a fost încheiat de către cumpărător în din cauza lipsei sale de informații complete. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, înainte de a continua procedura judiciară, cumpărătorul ghinionist al cabanei trebuie să evalueze eficiența economică a acestui proces: costul timpului și al banilor, starea casei (nu se va destrama în acest timp). ), etc.
2. Finalizează în mod independent decontarea împreună cu alți proprietari afectați.Dacă dezvoltatorul nu dorește categoric să-și îndeplinească obligațiile de a aduce comunicări către cabane și nu a fost posibil să-l forțeze, există o singură cale de ieșire - proprietarii afectați se unesc într-o organizație non-profit (HKO), după care, prin instanța și falimentul dezvoltatorului, se solicită reînregistrarea parcelelor de utilizator comun și a structurii inginerești existente ca ONG. După ce a primit drepturile de deținere a terenurilor, un ONG poate primi și statutul de dezvoltator pentru a „aduce la viață” infrastructura unui sat de cabane pe cheltuiala membrilor organizației - proprietarii de case.
3. Să refuzi orice acțiune și să recunoști că jocul nu merită lumânările.Cumpărătorul vătămat al cabanei trebuie să-și evalueze sobru capacitățile financiare și pierderea de timp - atât atunci când alege o opțiune cu o ședință de judecată, cât și în cazul creării unui ONG. Există situații în care va fi mai potrivit să te recunoști ca un investitor insuficient calificat, chiar dacă îns-au investit foarte multi bani in achizitie – acceptati pierderile pentru a nu suferi pagube si mai mari.
Sursa: realty.rbc.ru
A fost de ajutor articolul? Salvează-l pe pagina ta din rețeaua de socializare!